マンション管理 FAQ

管理組合運営に関すること

Q.マンションを購入して、その部屋は現在、賃借人に借して、私は外部に住んでいます。私でも管理組合員でしょうか?

A.マンションを購入することは区分所有者になることです。
この区分所有に関する法律として「建物の区分所有に関する法律」がありますが、その第3条に区分所有者の団体として管理組合のことが記載されています。また、マンション標準管理規約第6条には、「区分所有者全員をもって○○マンション管理組合を構成する」となっています。
従いましてマンションを購入し、区分所有者となれば必然的に管理組合員となり、いろいろな義務を負うことになります。
そこのマンションに住んでいない、他人に部屋を貸している… は関係ありません。
管理組合員としての義務や決まりごとについては、そのマンションの管理規約に、また、駐車場の使用法やペット飼育等、生活やマナーに係わることは使用細則に記載してあります。
管理規約や使用細則にあるマンションのルールは管理組合員自身だけでなく、部屋を貸している賃借人にも守らせる義務がありますのでご留意下さい。

Q.管理組合員の役割は何ですか?

A.管理組合員の役割として、マンションの敷地や共用部分等を良好な状態に保ち、皆さんの共有財産であるマンション(敷地も含め)の維持管理を行なうことがあります。それに伴い、清掃や建物・設備の点検、共用部分の修繕、理事会や総会の開催等、様々な仕事があるわけですが、当然、皆さんは自分たちの仕事や家庭がありますので、その専門性が必要となる役割(仕事)を継続的に行なうには少し無理があります。
そこで、その管理組合員の仕事は、通常、その一部(清掃や設備点検)を管理会社へ委託しているのが一般的です。

Q.現在の理事長さんから来期の理事会役員を頼まれましたが、理事会の仕事とは何ですか?

A.管理組合は、組合員全員で構成されたものですが、何かを決めたり問題解決を図るために、いつも全員が集まることは実際不可能ですから、代表を何人か選んで、この人たちに任せようというのが理事会です。
理事会は理事長を筆頭に各担当役員が管理規約や総会決議事項に準じて、マンションに介在する諸問題に対して、計画や検討、準備や実施、確認等対応していく組織です。
代表的なものとして以下の役職があります。

理事長 … 管理組合を代表する「代表者」「管理者」。総会で決議された事項を実施するために契約締結や対外的交を行います。主な職務として「総会、理事会の召集」「総会、理事会の議長」「議事録の作成」等があります。
副理事長 … 理事長が都合により職務を遂行出来ないとき、その代理として業務を行います。
会計理事 … マンションの運営係わる収入(管理費や修繕積立金等)や様々な支出に係わる請求書や領収書等の票類の確認、支払いへのチェック等、主に組合資金に携わる業務です。
監 事 … 管理組合が業務遂行にあたり、管理規約に準じた進め方をしているか? 会計処理に不具合や不正はないか? 等のチェック機関と言えます。

Q.総会ではどのようなことを審議・決議するのですか?

A.総会には定期総会と臨時総会がありますが、管理規約において最低年1回開催しなければならないのは定期総会です。
一般的な議案としては、以下のようなものがあります。

①該当年度の収支決算報告と事業報告
②次年度の収支予算案の説明と承認
③次年度管理組合役員の選任
④管理会社との契約更新について

この他に、修繕工事の提案や管理規約の改正などが議題として上程されることもあります。臨時総会は、緊急を要する懸案等が発生した際に開催されます。なお、この総会の開催通知については管理規約に明記されていますが、総会開催日の2週間前位に配布するのが一般的です。

Q.管理規約は変更できないのでしょうか?

A.法令に違反しない内容であれば、管理規約を変更することは可能です。また、マンションを管理する上で必要な事項を変更することも可能です。
変更議案は理事会でし、総会の前にその内容を組合員に知らせる必要がありますが、その変更には区分所有者数及び議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要です。
管理規約を変更することで、一部の区分所有者の権利に特別な影響がある場合には、その区分所有者の承諾が必要です。また、賃借人の生活の利害に係わる場合には、賃借人は総会に出席して意見を述べることができます。
管理規約を変更した場合には、必ず記録を残し周知徹底する必要があります。共用部分の使用方法や禁止事項の詳細な内容は使用細則で定めるのが普通です。

Q.総会に出席するメンバーは毎回同じで、しかも少数しか出席してくれません。何か良い手立て無いですか?

A.劇的な良い手立ては思い当たりませんが、各管理組合さんはいろいろな「工夫」をされているようですので、少しご紹介します。

A管理組合さんは総会後、出席者が集まり、各自でお茶やお菓子を持参して懇親会を行なっています。
総会をただ審議・決議するだけでなく、普段あまり顔を合わせない管理組合員のコミュニティの場として主催しています。

B管理組合さんは総会をマンションエレベーターホールで行なっています。
総会に欠席されている組合員さんがそこを通る度、ある種の後ろめたさを感じさせる雰囲気を作っているようです。

どちらも総会出席率は良く、特に後者は全区分所有者の8割位の組合員さんが出席されています。