マンション管理 FAQ

工事・修繕に関すること

Q.大規模修繕の適切な時期は?

A.マンションの外壁や塗装の補修のため足場をかけ、多額な工事費用がかかるものを大規模修繕工事と言います。
その実施時期ですが、マンションの竣工時期、立地条件、そして劣化状況にもよりますが、だいたい1回目は竣工後13~14年後に。2回目以降は11~13年スパンで行なっているところが多いようです。
工事には多額の費用がかかりますから、それなりの資金計画も必要です。また、実際の建物の劣化状況も把握する必要もありますので、工事実施前には建物劣化診断も必要となります。

Q.その建物の劣化診断は本当に必要ですか?

A.診断を通して、建物の劣化状況を把握することで、より適切な工事時期、工事方法の指針となります。
また、当初の長期修繕計画と実際の劣化の応じた修繕時期がずれる場合も多々あります。劣化の進行が早ければ工事時期は前倒しになりますし、逆に計画した工事時期になっても直ちに修繕が必要でない場合もあるわけです。
建物診断は技術者による目視、打診、機械を使っての点検など、具体的に劣化状況を把握するもので、人間で言えば定期的な健康診断にあたるものです。その診断結果を踏まえ、適切な工事を行なうことが大切です。

Q.大規模修繕工事はどのように計画したら良いのでしょう?

A.大まかなプランは長期修繕計画に沿って立てれば良いでしょう。しかし計画と実情は決して同じものではないので、修繕前には建物劣化診断を行い、修繕の範囲や工法、概算費用など念頭に入れるべきです。
また、自分たちの大切な資産のことですから、人任せではなく、管理組合様サイドでも大規模修繕委員を立ち上げ、設計士や建築コンサルタントまたは管理会社などのアドバイスを受けながらプランを進めて行きます。
ある程度のプランが出来上がれば、具体的な資料を基に、総会で管理組合員の合意を図ることになります。
その後は、選定された施工業者のヒアリングや説明会を受け、具体的な工法や工期、また、工事期間中の諸注意などの周知がされることになります。
大規模修繕計画は決して短期的なものではなく、場合によっては数年掛かることもありますので、その音頭をとる修繕委員のメンバーは通常の管理組合理事会メンバーではなく、継続性ある専任メンバーとする方が良いでしょう。

Q.マンションの老朽化が進み、建替えを視野に入れようと思いますが…

A.マンションの建替えについては2002年の区分所有法改正により従来の様々な要件が緩和され、全体の区分所有者および議決権の4/5以上の賛成決議で成立することになりました。
また、マンション建替えの円滑化等に関する法律も制定など、スムーズに実施ができる法の整備がされました。しかし、居住者の意識や合意など、なかなか簡単には行かない問題もありますので、専門家の智恵・アドバイスを活用されては如何でしょうか。